Poprzemysłowa hala "Zamtexu" szansą dla Zambrowa

Utrzymująca się od pewnego okresu czasu stagnacja gospodarcza powoduje, że bezrobocie na terenie Zambrowa utrzymuje się na niepokojąco wysokim poziomie. Niepokój budzi również zagrożenie dalszego wzrostu bezrobocia z uwagi na sytuację w niektórych zambrowskich zakładach pracy. Dlatego też bardzo ważną rzeczą jest podejmowanie działań, które pozwolą na zahamowanie, a następnie odwrócenie niekorzystnych tendencji.
Burmistrz Miasta Kazimierz Dąbrowski zdecydował się na zainwestowanie w tereny i hale poprodukcyjne po zakładach "Zamtex" oraz znalezienie inwestorów, którzy byliby zainteresowani uruchomieniem w Zambrowie działalności produkcyjnej i tym samym wpłynęliby na zmniejszenie bezrobocia w mieście.
27 kwietnia, w czasie ostatniej sesji Rady Miasta, radni uchwalili "Program Zagospodarowania Terenów Poprzemysłowych", który przedstawia ogólną koncepcję zagospodarowania terenów poprzemysłowych stanowiących własność Miasta Zambrów, cele i kierunki działania, sposób finansowania programu, zasady jego funkcjonowania oraz oczekiwane efekty.

Wszystko zaczęło się 29 października 2003 r., kiedy to Gmina Miasta Zambrów otrzymała w drodze darowizny od Skarbu Państwa nieruchomości składającej się z 10 działek (o ogólnej powierzchni 3 h 8709 m2 i wartości ponad 4,5 mln zł), stanowiącą niegdyś część zakładów "Zamtex", zabraną firmie przez Skarb Państwa za długi podatkowe. Na tym terenie znajduje się m.in. hala tkalni, część magazynowa, przybudówka administracyjna. Powierzchnia użytkowa budynków wynosi ogółem ponad 21 tys. m2.

Dotychczas obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący swoim zasięgiem między innymi teren "ZAMTEX-u", utracił swoją moc z dniem 31 grudnia 2003r. Uchwałą Nr 131/XX/2000 z dnia 22.08.2000 r. Rada Miejska w Zambrowie postanowiła o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze położonym pomiędzy ulicami Al. Wojska Polskiego, Fabryczna, Mazowiecka. Przygotowany projekt uchwały w tej sprawie, przewiduje dla terenu objętego niniejszym programem przeznaczenie pod zabudowę usługową, przemysłową i drobnej wytwórczości z adaptacją istniejącego budynku hali tkalni na funkcje handlowo-usługową i magazynowo - produkcyjną.
W części socjalnej budynku od strony Al. Wojska Polskiego wydzielona została strefa administracji usług i urządzeń socjalnych.


Co dostaliśmy w spadku?
Budynek hali tkalni wykonany jest w konstrukcji żelbetonowej wylewanej z dachem szedowym i postawiony jest na fundamencie żelbetonowym. Natomiast budynek administracyjno-socjalny, wykonany jest z konstrukcji murowanej. Ogólnie stan techniczny budynku należy ocenić jako dobry w elementach konstrukcyjnych i dostateczny w elementach wykończeniowych. Główne prace jakie należy przeprowadzić polegać będą na:
:: wymianie pokrycia dachowego i koryt odpływowych na całości dachu,
:: wykonaniu obróbek blacharskich,
:: wymianie stolarki okiennej i drzewnej,
:: zbiciu i wykonaniu części nowych tynków wewnętrznych,
:: dociepleniu ścian i wykonaniu elewacji,
:: naprawieniu elementów żelbetonowych,
:: wykonaniu instalacji grzewczych i elektrycznych,
:: remoncie i wykonaniu instalacji wodno - kanalizacyjnych,
:: wykonaniu osuszeń i odgrzybień.
Ponadto należy dokonać adaptacji istniejącej zewnętrznej sieci wodno-kanalizacyjnej i doprowadzić do budynku sieć gazową.


Skąd na to wszystko pieniądze? I ile to będzie kosztować?
Koncepcja techniczna adaptacji terenów po PPB "Zamtex" zawiera szacunkowy kosztorys, który określa wartość niezbędnych nakładów na kwotę ponad 6,5 mln zł.
Najbardziej kosztowną pozycją jest remont dachu wraz z dociepleniem i obróbkami blacharskimi, który został oszacowany na kwotę 1 414 944 zł.
Do powyższych kosztów należy doliczyć koszty opracowania dokumentacji technicznej, opracowań przedprojektowych i studium wykonalności, które wyniosą około 200 tys. zł. Łącznie nakłady na realizację i uruchomienie Programu wyniosą około 7 mln zł.

Środki pomocowe Unii Europejskiej przewidziane na realizację tego rodzaju programu są uzupełnieniem wkładu własnego beneficjenta w zakresie udokumentowanych kosztów kwalifikowanych. Do kosztów kwalifikowanych powinny być zaliczone wszelkie koszty za wyjątkiem kosztów opracowania dokumentacji. Przyjmując, że dofinansowanie ze środków strukturalnych wyniesie 70% kosztów kwalifikowanych (możliwie maksymalnie 75%), podział kosztów przygotowania i realizacji. Programu będzie przedstawiał się następująco:
1) udział krajowych środków publicznych (środki samorządu i budżetu Państwa) - 2 203 500 zł;
2) środki pomocowe UE - 4 675 000 zł.
Ogólnie udział środków pomocowych w całości kosztów wyniesie około 68%.


Jakie będą zasady udostępniania nieruchomości podmiotom gospodarczym?
Zawarte w umowie darowizny zastrzeżenie dotyczące możliwości sprzedaży w zasadzie wyklucza możliwość sprzedaży nieruchomości po wydzieleniu poszczególnych części lub na współwłasność. Ponadto projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie przewiduje możliwości kolejnych podziałów nieruchomości. Powyższe uwarunkowania wskazują, że nieruchomości mogą być udostępniane podmiotem gospodarczym na zasadzie dzierżawy. Gwarancja stabilności prowadzenia działalności gospodarczej wymaga aby umowy dzierżawy były zawierana na długi okres np. 10 - 20 lat lub na czas nie oznaczony, a wydzierżawiający mógł je wypowiedzieć jedynie z ważnych ściśle określonych powodów.
Z kolei dzierżawca powinien mieć możliwość rozwiązania umowy w każdej sytuacji, w której uzna, że prowadzenie działalności gospodarczej z wykorzystaniem dzierżawionego majątku jest dla niego niekorzystne czy nieopłacalne. Należy założyć, że dla zachęcenia przedsiębiorców do lokowania swojej działalności na terenie adoptowanej hali, trzeba zaproponować korzystne warunki finansowe. Przewiduje się, że miesięczny czynsz dzierżawny za 1m2 powierzchni, powinien być zbliżony (niewiększy) niż czynsz pobierany obecnie przez Starostę za dzierżawienie nieruchomości Skarbu Państwa położonych na tym terenie (obecnie 1,06 zł/m2 miesięcznie + VAT). Podstawowe postanowienia umów dzierżawy będą jednakowe dla wszystkich dzierżawców.
Oprócz czynszu za dzierżawienie hali podmioty gospodarcze będą ponosiły we własnym zakresie koszty dostawy mediów na podstawie wskazań liczników (woda, gaz, energia elektryczna) czy koszty wywozu odpadów.


Liczmy na rozwój przedsiębiorczości!
Koncepcja techniczna adaptacji hali tkalni przewiduje podział hali tkalni na osiem pomieszczeń produkcyjnych o powierzchni użytkowej od 400 do ponad 5000 m2. Jakkolwiek istnieje możliwość dokonywania zmian powierzchni z uwagi na konstrukcję budynku hali, to należy przyjąć na podstawie dotychczas prowadzonych rozmów, że na terenie hali tkalni po jej adaptacji, docelowo będzie prowadziło działalność gospodarczą
5 -10 przedsiębiorców. Dodatkowo należy przyjąć, że w budynku biurowym hali tkalni, który będzie wykorzystany jako zaplecze biurowe i socjalne dla produkcji zlokalizowanej na terenie hali tkalni, będzie możliwe prowadzenie pewnego rodzaju działalności (usługi, biura, drobne naprawy). Wprowadzenie na teren hali tkalni działalności produkcyjnej, spowoduje również wzrost aktywności istniejących lub powstanie nowych podmiotów gospodarczych, które będą świadczyć usługi na rzecz przedsiębiorców działających na terenie hali lub też kooperować z nimi.