Gorąca dyskusja nad Planem Ogólnym Zambrowa. Komisja podzielona przed kluczową sesją Rady Miasta [FOTO+VIDEO]

Nad zambrowskim samorządem ciąży presja czasu narzucona przez ustawodawcę i ministerstwo. Jak poinformowała Naczelnik Wydziału Gospodarki Przestrzennej Danuta Łapińska, miasto musi uchwalić Plan Ogólny Miasta przed 31 sierpnia 2026 roku. Niespełnienie tego warunku grozi utratą niemal 200 tysięcy złotych dofinansowania na opracowanie dokumentu.

W czwartek, 25 czerwca odbyło się burzliwe posiedzenie Komisji Rozwoju Gospodarczego Rady Miasta Zambrów. Głównym tematem obrad, który wywołał skrajne emocje wśród radnych, urzędników i obecnych na sali projektantów, był projekt Planu Ogólnego Miasta. Głosowanie nad zaopiniowaniem dokumentu zakończyło się remisem, co może zwiastować trudną przeprawę podczas zaplanowanej na 30 czerwca sesji Rady Miasta.

Kontrowersje wokół "zielonych stref" i widmo wywłaszczeń

Najwięcej emocji wzbudziły konkretne rozwiązania przestrzenne, w tym te dotyczące terenów przy ulicach Lipowej, Ogrodowej i Wądołkowskiej oraz działek przy rzece Jabłonce. Przedstawiciel projektantów tłumaczył, że nowe przepisy wymusiły zbilansowanie terenów mieszkaniowych, których w Zambrowie jest obecnie nadwyżka (160% w stosunku do potrzeb, przy ustawowym limicie). W związku z tym, nowe obszary zabudowy mieszkaniowej wyznaczano głównie przez algorytmy (tzw. Obszary Uzupełnienia Zabudowy), których nie można swobodnie przenosić z miejsca na miejsce.

Radny Piotr Kołomyjski, będący współwłaścicielem gruntów w rejonie rzeki, wyraził ostre oburzenie faktem, że ich działki, dotychczas mające potencjał usługowy w miejscowym planie, w nowym Planie Ogólnym zostały zakwalifikowane jako "tereny zielone". Zaznaczył, że obawia się wywłaszczenia pod miejskie inwestycje (np. boiska, o których miał wspominać burmistrz), a zmiana klasyfikacji gruntu na zieleń drastycznie obniży jego wycenę przez rzeczoznawcę. Projektanci bronili swojej decyzji, wyjaśniając, że w rozumieniu nowej ustawy "strefa zieleni" nie oznacza całkowitego zakazu budowy, lecz dopuszcza bardzo szeroki katalog usług towarzyszących (np. sport, rekreację, gastronomię, a nawet turystykę), wykluczając jednocześnie usługi uciążliwe czy handel hurtowy. Dodali, że nadrzędnym celem było zachowanie kluczowych korytarzy ekologicznych w mieście.

Wyścig z czasem i widmo utraty 200 tysięcy złotych

Nad zambrowskim samorządem ciąży presja czasu narzucona przez ustawodawcę i ministerstwo. Jak poinformowała Naczelnik Wydziału Gospodarki Przestrzennej Danuta Łapińska, miasto musi uchwalić dokument przed 31 sierpnia 2026 roku. Niespełnienie tego warunku grozi utratą niemal 200 tysięcy złotych dofinansowania na opracowanie planu. Urzędnicy podkreślali, że nowa ustawa postawiła samorządy w bardzo trudnej sytuacji, wymuszając rygorystyczne trzymanie się odgórnych algorytmów. Co więcej, brak planu ogólnego po terminie zablokuje możliwość uchwalania nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Spór o komunikację z mieszkańcami

Dużą część czwartkowego posiedzenia zdominował spór o to, czy mieszkańcy zostali rzetelnie poinformowani o ostatecznym kształcie projektu. Radny Piotr Kołomyjski zarzucił urzędowi, że choć na etapie początkowym zrobiono "prawne minimum", to ostateczny projekt nie został odpowiednio nagłośniony, przez co wielu właścicieli działek może nie być świadomych zachodzących zmian. Zwrócił uwagę, że ostatecznym dokumentem w Biuletynie Informacji Publicznej zainteresowało się zaledwie kilkanaście osób.

Z tymi zarzutami stanowczo nie zgodziła się naczelnik Łapińska. Podkreśliła, że do urzędu wpłynęło ponad 400 wniosków, odbyły się spotkania otwarte i dyżury z projektantami. Złożono również 57 oficjalnych uwag (termin składania minął 14 maja 2026 r.), z czego znaczna część została w jakimś stopniu uwzględniona. Urzędniczka zaznaczyła, że prawo przerzuca część odpowiedzialności na właścicieli nieruchomości, którzy powinni sami interesować się swoim mieniem, zwłaszcza jeśli przebywają za granicą.

Brak ostatecznego rozstrzygnięcia komisji

Dyskusja do samego końca pozostała napięta. Ostatecznie, w pięcioosobowym składzie Komisji Rozwoju Gospodarczego nie wypracowano pozytywnej opinii dla projektu uchwały. Głosowanie zakończyło się patem: dwóch radnych było "za", dwóch "przeciw", a jeden wstrzymał się od głosu. Ostateczna decyzja o przyszłości przestrzennej Zambrowa zapadnie podczas sesji Rady Miasta Zambrów już we wtorek, 30 czerwca.

Główne założenia projektu Planu Ogólnego Miasta Zambrów

Podczas obrad komisji projektanci przedstawili projekt Planu Ogólnego Miasta Zambrów. Główne jego założenia wynikają z konieczności dostosowania się do rygorystycznych wymogów nowej ustawy o planowaniu przestrzennym oraz dążenia do uporządkowania rozwoju przestrzennego miasta. Do najważniejszych założeń i celów dokumentu należą:

• Zbilansowanie terenów mieszkaniowych i zapobieganie "rozlewaniu się" miasta: Wcześniejsze studium uwarunkowań przewidywało ogromną nadwyżkę terenów pod zabudowę mieszkaniową w stosunku do realnych prognoz demograficznych, sięgającą nawet 300-400% zapotrzebowania. Plan Ogólny ma na celu zracjonalizowanie tych proporcji, a gmina Zambrów w nowym dokumencie wykorzystała wskaźniki na poziomie 130-160% w stosunku do potrzeb. Nadrzędną ideą ustawodawcy i projektantów jest to, aby nowa zabudowa mieszkaniowa nie powstawała rozproszona "w polach", lecz by miasto budowało się w pierwszej kolejności od centrum, gdzie istnieje już rozbudowana infrastruktura techniczna i drogowa.
• Wyznaczanie "Obszarów Uzupełnienia Zabudowy" za pomocą odgórnych algorytmów: Zgodnie z nowymi przepisami, obszary pod nową zabudowę mieszkaniową nie są wyznaczane w sposób swobodny. Projektanci opierali się na matematycznych algorytmach i wzorach, które tworzą strefy uzupełnienia zabudowy wokół istniejących już skupisk (zasięg jest wyznaczany tam, gdzie istnieje minimum pięć budynków mieszkalnych). Tak wyliczonych stref nie można dowolnie przenosić na inne, puste działki pozbawione sąsiedztwa.
• Ochrona kluczowych korytarzy ekologicznych: Plan kładzie duży nacisk na ochronę uwarunkowań przyrodniczych, w szczególności doliny rzeki, która stanowi kluczowy korytarz ekologiczny. Wokół rzeki wyznaczono tzw. "strefy zieleni", jednakże nazwa ta nie oznacza całkowitego zakazu budowy. W strefach tych dopuszczono szeroki katalog nieuciążliwych usług (m.in. sport, rekreację, turystykę, edukację, ochronę zdrowia, gastronomię i handel). Głównym celem wyznaczenia stref zieleni w tych wrażliwych obszarach jest zablokowanie możliwości powstania tam m.in. uciążliwego przemysłu, handlu hurtowego, magazynów czy sklepów wielkopowierzchniowych.
• Oddzielenie funkcji konfliktowych: Projektanci celowo unikali wprowadzania zabudowy mieszkaniowej w lokalizacjach, które mogłyby generować konflikty przestrzenne z otoczeniem. Zrezygnowano z wyznaczania terenów pod domy m.in. w bliskim sąsiedztwie planowanych farm fotowoltaicznych, pod liniami elektroenergetycznymi o wysokim napięciu, tuż obok terenów przemysłowych (produkcyjnych) oraz w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwych dróg tranzytowych, które nie posiadają obsługującej infrastruktury. W tego typu miejscach preferowane są strefy produkcyjne, gospodarcze lub usługowe.
• Wkomponowanie istniejących Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego: Podczas tworzenia Planu Ogólnego starano się w miarę możliwości uwzględnić i przenieść ustalenia obowiązujących już w mieście Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego, traktując je jako akt prawa miejscowego. Jednocześnie planiści zaznaczają, że dotychczasowe plany miejscowe cały czas obowiązują i to one są na ten moment podstawą do wydawania pozwoleń na budowę czy wyceny nieruchomości.

Dostęp do dokumentacji

Z projektem planu można zapoznać się online pod adresem: https://bip.zambrow.pl/artykul/plan-ogolny.

Aby przejrzeć plan ogólny miasta, należy skorzystać z: przeglądarki danych planistycznych.

Inne sprawy miejskie

W wolnych wnioskach poruszono również inne istotne dla mieszkańców kwestie: zanieczyszczenie rzeki Jabłonki, temat ścieżki rowerowej do Wądołk czy nowej drogi od ul. Grabowskiej przez ul. Polną do ul. Łanowej.