Wkład własny przy kredycie hipotecznym – ile musisz mieć i czy można go zastąpić?

Sfinansowanie zakupu mieszkania lub domu kredytem hipotecznym zwykle wymaga zgromadzenia wkładu własnego. Co ciekawe, nie musi być to koniecznie gotówka. Sprawdź, ile musisz mieć oszczędności, aby urzeczywistnić marzenia o własnym M.

Wkład własny to po prostu Twój osobisty udział finansowy w inwestycji, którą chcesz zrealizować przy wsparciu kredytu hipotecznego. Dzięki niemu bank obniża ponoszone przez siebie ryzyko kredytowe. Zgodnie z obowiązującą Rekomendacją S, wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), instytucje finansowe w Polsce nie mogą sfinansować 100% wartości kupowanej przez Ciebie nieruchomości. Wyjątkiem jest program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, gdzie można otrzymać środki bez wkładu własnego, dzięki poręczeniu Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Minimalny wkład oczekiwany przez banki wynosi 10 lub 20% wartości kupowanej nieruchomości. Jeśli planujesz nabyć lokal za 600 tys. zł na kredyt hipoteczny, musisz wykazać 60-120 tys. zł środków własnych.

Część banków akceptuje 10% wkładu własnego, na przykład BOŚ Bank. Musisz jednak liczyć się z tym, że przy niższym kapitale początkowym będzie konieczne dodatkowe zabezpieczenie spłaty w formie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Wysokość wniesionego kapitału wiąże się bezpośrednio ze wskaźnikiem LTV (z ang. Loan to Value), czyli stosunkiem kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Gdy wpłacasz 20% własnej gotówki, Twoje LTV wynosi 80%.

Zależność jest prosta: im wyższy wkład własny (i niższe LTV), tym bezpieczniejsza transakcja dla instytucji finansującej. Co to oznacza dla Ciebie?

• Zwiększasz swoją wiarygodność oraz zdolność do zaciągnięcia zobowiązania.
• Możesz otrzymać lepsze warunki finansowania, w tym niższą marżę banku.
• Pożyczasz mniejszą kwotę, dzięki czemu spłacasz mniejszy kapitał i płacisz niższe odsetki od całości długu.

Wyższy wkład to ulga dla budżetu. Zwiększenie kwoty początkowej obniża zarówno miesięczną ratę, jak i całkowity koszt finansowania zakupu nieruchomości.

Wkład własny nie musi być w formie gotówkowej. Banki akceptują również:

• Zadatek – pieniądze, które wpłacisz bezpośrednio zbywcy mieszkania lub deweloperowi przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.
• Inna nieruchomość – na przykład działkę budowlaną. Jeśli planujesz budowę domu i masz już parcelę na własność, to jej rynkowa wartość będzie uznana za kapitał początkowy. W przypadku gdy masz inną nieruchomość, którą chcesz sprzedać, jej wartość także może zostać zaliczona jako wkład własny, o ile złożysz wraz z wnioskiem o kredyt deklarację jej spieniężenia, a do sprzedaży dojdzie przed wypłatą kredytu.
• Wydatki budowlane – środki wydane na materiały budowlane, wydatki na uzbrojenie czy robociznę. Wszystkie tego rodzaju koszty muszą być udokumentowane.
• Środki emerytalne – zgromadzone na kontach IKE (Indywidualnych Kontach Emerytalnych), IKZE (Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego) lub pieniądze zgromadzone w PPK (Pracowniczych Planach Kapitałowych).
• Książeczka mieszkaniowa – może skutecznie wesprzeć Twój kapitał startowy.

Uwaga: to ostatecznie bank decyduje, jakie może zaakceptować formy wkładu własnego.

Banki nie udzielają na ogół kredytów hipotecznych bez wniesienia wkładu własnego. Wyjątkiem jest kredyt hipoteczny zaciągany w ramach wspomnianego programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Wkład własny jest tam zastępowany gwarancją wydawaną przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), dlatego możliwe jest uzyskanie finansowania bez wnoszenia kapitału.

Obowiązują przy tym limity cen za metr kwadratowy w poszczególnych miastach i gminach. Dodatkowo, w ramach „spłaty rodzinnej” BGK pokrywa 20 tys. zł Twojego długu wynikającego z zaciągniętego kredytu po narodzinach drugiego dziecka, a w przypadku trzeciego potomka kwota wzrasta do 60 tys. zł.